Wiedza
Składka na DFG w księgach dewelopera — koszt sprzedaży czy koszt przedsięwzięcia?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny wszedł do ustawy deweloperskiej, ale nie wszedł do KSR 8 — standard powstał wcześniej. Powstała luka, w której podejście podatkowe i księgowe rozchodzą się. Przedstawiamy stanowisko, które naszym zdaniem najlepiej oddaje ekonomię przedsięwzięcia.
W rachunkowości najciekawsze są miejsca, w których przepis milczy. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest właśnie takim miejscem: istnieje w ustawie deweloperskiej, ale nie istnieje w Krajowym Standardzie Rachunkowości nr 8 — bo standard powstał, zanim fundusz wprowadzono. Deweloperzy odprowadzają składkę, księgowi muszą ją gdzieś ująć, a jednoznacznej wskazówki brak.
To nie jest problem czysto techniczny. Sposób ujęcia składki DFG zmienia moment, w którym obciąża ona wynik — a w działalności, której cała rachunkowość polega na prawidłowym przypisaniu kosztów i przychodów do właściwego okresu, to jest pytanie o istotę.
Skąd wziął się DFG
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to element ochrony nabywcy, wprowadzony nowelizacją ustawy deweloperskiej. Mechanizm jest prosty: od wpłat nabywców trafiających na mieszkaniowy rachunek powierniczy deweloper odprowadza składkę na fundusz. Fundusz zabezpiecza nabywców na wypadek upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek.
Z punktu widzenia dewelopera składka jest realnym, obowiązkowym wydatkiem związanym z prowadzeniem przedsięwzięcia — bez niej nie wolno przyjmować wpłat od nabywców. I właśnie ten charakter przesądza, naszym zdaniem, o tym, jak ją ująć.
Dwa możliwe ujęcia
Pytanie sprowadza się do wyboru między dwoma podejściami:
| Koszt sprzedaży (okresu) | Koszt przedsięwzięcia (aktywowany) | |
|---|---|---|
| Kiedy obciąża wynik | na bieżąco, w momencie poniesienia | dopiero przy ujęciu przychodu ze sprzedaży lokalu |
| Gdzie ląduje do tego czasu | od razu w rachunku zysków i strat | w wartości zapasu (produkcja w toku / wyrób gotowy) |
| Do czego się odwołuje | składka jako koszt „obsługi sprzedaży" | składka jako warunek prowadzenia przedsięwzięcia |
Nasze stanowisko: to koszt przedsięwzięcia
Uważamy, że składka na DFG jest kosztem aktywowanym w koszcie przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie kosztem sprzedaży. Argumentacja wynika wprost z tego, po co składka jest ponoszona.
Deweloper płaci składkę nie po to, żeby sprzedać gotowy lokal, lecz po to, żeby móc w ogóle prowadzić przedsięwzięcie — przyjmowanie wpłat nabywców na rachunek powierniczy, obwarowane obowiązkiem składkowym, jest nieodłącznym elementem realizacji projektu. To lokuje składkę po stronie kosztów wytworzenia, a nie kosztów zbycia.
Konsekwencja jest spójna z całą logiką rachunkowości dewelopera, którą opisujemy w opracowaniu o działalności deweloperskiej: koszty ponoszone, żeby lokal powstał, powiększają wartość zapasu i czekają w bilansie do momentu sprzedaży; koszty ponoszone, żeby lokal sprzedać (marketing, prowizje), obciążają wynik na bieżąco. Składka DFG należy do pierwszej grupy — jest warunkiem powstania, nie kosztem zbycia.
Dlaczego to ma znaczenie
Gdyby traktować składkę jako bieżący koszt okresu, deweloper obciążałby wynik w latach, w których nie wykazuje jeszcze żadnego przychodu (bo przychód powstaje dopiero przy przeniesieniu własności lokalu). Powstałby dokładnie ten rozjazd między obrazem księgowym a ekonomią przedsięwzięcia, którego rachunkowość dewelopera ma unikać: koszty w jednym okresie, odpowiadające im przychody — w innym.
Aktywowanie składki w koszcie przedsięwzięcia przywraca współmierność: składka obciąży wynik wtedy, gdy sprzedany zostanie lokal, którego dotyczy — razem z pozostałymi kosztami jego wytworzenia.
Uwaga o podejściu podatkowym
Trzeba być uczciwym: stanowisko podatkowe może być odmienne. Prawo podatkowe rządzi się własną logiką momentu potrącalności kosztów i bywa, że traktuje takie składki jako koszt bieżący. Rozjazd między ujęciem bilansowym a podatkowym nie jest w działalności deweloperskiej niczym nowym — spotykamy go przy wycenie zapasu, przy momencie przychodu, przy rozliczeniu kosztów przedsięwzięcia. DFG dokłada do tej listy kolejną pozycję.
Praktyczny wniosek jest taki, że deweloper powinien świadomie rozdzielić dwie ewidencje — bilansową i podatkową — i udokumentować przyjęte stanowisko w polityce rachunkowości. Dopóki KSR 8 nie zostanie zaktualizowany o DFG, to na jednostce spoczywa ciężar przyjęcia i uzasadnienia rozwiązania.
Stanowisko dyskusyjne — i dlatego warte zajęcia
Zaznaczamy wyraźnie: dopóki standard krajowy milczy, jest to teza dyskusyjna, a nie rozstrzygnięcie oparte na literalnym przepisie. Ale milczenie standardu nie zwalnia z obowiązku ujęcia składki — zmusza jedynie do zajęcia własnego, uzasadnionego stanowiska. My swoje przedstawiliśmy powyżej i stosujemy je w praktyce, bo najlepiej oddaje ono naturę tego wydatku.
Jeśli prowadzisz działalność deweloperską i zastanawiasz się, jak ująć składkę DFG w swoich księgach — pomożemy przyjąć rozwiązanie i opisać je w polityce rachunkowości tak, żeby obroniło się przy badaniu sprawozdania.