Wiedza

Działalność deweloperska — kiedy powstaje przychód i ile kosztuje lokal

Deweloper nie świadczy usługi budowlanej — wytwarza wyrób i sprzedaje go nabywcy. Ta jedna różnica przesądza o momencie ujęcia przychodu, o wycenie zapasu i o tym, dlaczego wpłaty na rachunek powierniczy nie są przychodem.

Wśród pytań, jakie dostajemy od spółek deweloperskich, jedno wraca najczęściej i jest zarazem najprostsze do rozstrzygnięcia: dlaczego nie możemy rozpoznawać przychodu w miarę postępu budowy, skoro budowa oczywiście postępuje?

Odpowiedź sprowadza się do rozróżnienia, które w polskiej praktyce bywa zacierane. Wykonawca budowlany świadczy usługę na rzecz zamawiającego. Deweloper wytwarza wyrób na własny rachunek i ryzyko, a potem go sprzedaje. To nie jest różnica akademicka — z niej wynika cała reszta: moment ujęcia przychodu, sposób wyceny, wygląd bilansu i to, co widzi bank przy ocenie zdolności kredytowej.

Spór, który trzeba było rozstrzygnąć

Warto wiedzieć, skąd wzięła się dzisiejsza konstrukcja, bo to tłumaczy, dlaczego praktyka bywa niespójna.

Przez lata działalność deweloperska tkwiła w rozdarciu interpretacyjnym: czy to produkcja (a więc zapasy — MSR 2), czy niezakończona umowa długoterminowa (a więc stopień zaawansowania — MSR 11)? Obie kwalifikacje dawały się obronić, obie prowadziły do radykalnie różnych sprawozdań. W Polsce powszechną praktyką stało się podejście produkcyjne, ale bez wyraźnej podstawy.

Spór rozstrzygnęła dopiero interpretacja IFRIC 15 Agreements for the Construction of Real Estate, obowiązująca od 2009 roku. Wcześniej Amerykanie mieli dedykowane regulacje (FAS 66 i 67) już od lat osiemdziesiątych — ich rozwiązania były znacznie bardziej rozwinięte niż cokolwiek, czym dysponowała Europa.

Polskie prawo bilansowe milczało. Skutek był wymierny: sprawozdania polskich deweloperów nie były porównywalne ze sprawozdaniami sporządzanymi według MSR/MSSF, co utrudniało pozyskiwanie zagranicznego kapitału — a dla branży finansującej się emisjami akcji i obligacji to nie jest problem teoretyczny. W 2009 roku Komitet Standardów Rachunkowości uznał, że zagadnieniu poświęci odrębne opracowanie. Propozycje rozwiązań, oparte na analizie MSR/MSSF, IFRIC 15 i US GAAP (FAS 66, 67 i 152), przedstawiliśmy w 2010 roku jako materiał do otwartej dyskusji. Stały się one podstawą standardu krajowego.

Szerzej: pełna analiza regulacji międzynarodowych wraz z propozycjami dla prawa polskiego — Kalinowski, J. (2010). Pomiar przychodów i kosztów działalności deweloperskiej — propozycja nowych rozwiązań w polskich regulacjach rachunkowości.

Kryterium, które z tego wyszło, jest jedno: kto ponosi ryzyko i kiedy przechodzi kontrola.

Kiedy powstaje przychód

Przychód ze sprzedaży lokalu ujmuje się wtedy, gdy na nabywcę przeniesiono znaczące ryzyka i korzyści związane z tym lokalem. W praktyce polskiej działalności deweloperskiej oznacza to moment przeniesienia własności — akt notarialny.

Warto wypisać wprost, co przychodem nie jest, bo każda z tych pozycji bywa za przychód brana:

• umowa deweloperska — to zobowiązanie do wybudowania i przeniesienia własności, a nie sprzedaż; ryzyka wciąż są po stronie dewelopera;
• wpłaty nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy — to zaliczki, czyli zobowiązanie wobec nabywcy; deweloper wykazuje je w pasywach, niezależnie od tego, czy bank wypłacił mu już środki z rachunku otwartego;
• systematyczne płatności powiązane z postępem prac — jeżeli nie towarzyszy im przekazanie nabywcy kontroli nad zakończonym etapem, nie mają wpływu na moment uznania przychodu;
• odbiór techniczny lokalu — jest etapem procesu, ale sam w sobie nie przenosi własności.

Konsekwencja bilansowa często zaskakuje: deweloper w szczycie realizacji ma duży zapas w aktywach i duże zobowiązania z tytułu zaliczek w pasywach, przy zerowym przychodzie. Bilans wygląda na napięty, mimo że przedsięwzięcie idzie zgodnie z planem. Rachunek zysków i strat dewelopera jest z natury skokowy i nie ma w tym nic nieprawidłowego — próba „wygładzenia” go metodą stopnia zaawansowania jest natomiast błędem.

Kiedy jednak to jest usługa budowlana

Jest wyjątek, o którym łatwo zapomnieć. Jeżeli budowa prowadzona jest na gruncie należącym do nabywcy — albo przez niego dzierżawionym jeszcze przed rozpoczęciem prac — to jest istotna przesłanka uznania, że deweloper przekazuje nabywcy kontrolę w trakcie budowy. Wtedy kwalifikacja się odwraca i wracamy do konstrukcji właściwej kontraktom długoterminowym.

O kwalifikacji nie decyduje więc tytuł umowy ani to, kto trzyma kielnię, tylko czyj jest grunt i kto ponosi ryzyko. Zdarza się też, że ta sama spółka prowadzi własne przedsięwzięcie i jednocześnie buduje na zlecenie obcego inwestora — wtedy w jednej księdze funkcjonują równolegle dwie różne konstrukcje.

Ile kosztuje lokal, czyli koszt wytworzenia

Skoro lokal jest wyrobem, trzeba ustalić jego koszt wytworzenia. Do kosztu przedsięwzięcia wchodzą przede wszystkim: grunt wraz z kosztami nabycia, koszty przygotowania (projekt, badania geologiczne, pozwolenia, przyłącza), koszty budowy (roboty własne i podwykonawcy, nadzór) oraz koszty finansowania zewnętrznego przypadające na okres wytwarzania.

Równie ważne, czego do kosztu wytworzenia nie zalicza się:

• kosztów sprzedaży i marketingu — biuro sprzedaży, prowizje pośredników, reklama; to koszty okresu;
• kosztów ogólnego zarządu;
• kosztów finansowania po zakończeniu wytwarzania — gdy lokal jest gotowy i czeka na nabywcę, odsetki obciążają wynik, a nie zapas;
• kosztów niewykorzystanych zdolności i strat.

Tu leży pierwsza duża pokusa. Aktywowanie kosztów marketingu w wartości zapasu jest bardzo wygodne w latach, gdy przychodu nie ma — przesuwa koszty w przyszłość i poprawia bieżący wynik. Jest też jednoznacznie nieprawidłowe. Kosztem wytworzenia jest to, co poniesiono, żeby lokal powstał, a nie to, co poniesiono, żeby go sprzedać.

Klucz podziału, czyli gdzie naprawdę robi się marża

Przedsięwzięcie generuje koszty wspólne dla całego budynku, a sprzedaje się pojedyncze lokale. Wybór klucza podziału ma większy wpływ na raportowaną rentowność niż większość decyzji podejmowanych na budowie.

Rozważmy budynek: 100 mieszkań o łącznej powierzchni 5 000 m², 60 miejsc postojowych w garażu podziemnym, 2 lokale usługowe. Łączny koszt przedsięwzięcia: 60 mln zł.

Klucz powierzchniowy: garaż podziemny zajmuje ogromną powierzchnię, a sprzedaje się za ułamek ceny metra mieszkania — przejmie więc znaczną część kosztów. Efekt: miejsca postojowe wyjdą głęboko stratne, a mieszkania pokażą marżę wyższą, niż zarobiły.

Klucz wartościowy (wg cen sprzedaży): garaż uniesie tyle kosztu, ile jest wart w cenniku, a marża procentowa na wszystkich produktach będzie zbliżona.

Żaden klucz nie jest „prawdziwy” w sensie absolutnym — koszt wspólny jest wspólny i każdy podział jest w jakimś stopniu umowny. Ale konsekwencje zarządcze są realne. Deweloper, który używa klucza powierzchniowego i widzi „stratne” garaże, zaczyna je wyprzedawać poniżej sensownej ceny albo rezygnuje z ich budowy w kolejnym projekcie — podejmując decyzję biznesową na podstawie artefaktu metody, a nie ekonomii.

Klucz powinien być wybrany świadomie, opisany w polityce rachunkowości i stosowany konsekwentnie.

Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny — koszt, który dzieli

Ostatnia nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) — deweloper odprowadza składkę od wpłat nabywców na rachunek powierniczy. I tu pojawia się pytanie, na które KSR 8 jeszcze nie odpowiada (standard powstał przed tą nowelizacją): jak ująć tę składkę w księgach?

Stanowisko podatkowe i księgowe potrafią się tu rozejść — i jest to jeden z tych obszarów, w których warto zająć własne, uzasadnione miejsce. Naszym zdaniem składka na DFG nie jest kosztem sprzedaży, lecz kosztem aktywowanym w koszcie przedsięwzięcia deweloperskiego. Uzasadnienie wynika wprost z natury działalności: składka jest ponoszona, żeby przedsięwzięcie mogło się w ogóle odbyć (jest warunkiem przyjmowania wpłat nabywców), a nie po to, żeby sprzedać gotowy lokal. To koszt wytworzenia wyrobu, nie koszt jego zbycia — a więc powinien powiększać wartość zapasu i obciążać wynik dopiero w momencie ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu.

Podejście, które traktuje składkę DFG jako bieżący koszt okresu, prowadzi do przedwczesnego obciążenia wyniku — dokładnie tego rodzaju rozjazdu między obrazem księgowym a ekonomią przedsięwzięcia, którego cała rachunkowość dewelopera ma unikać. To zagadnienie omawiamy szerzej w osobnym opracowaniu poświęconym ujęciu DFG.

Szerzej: Kalinowski, J. (2014). Ujęcie i prezentacja kosztów działalności deweloperskiej — kluczowe problemy. Zeszyty Teoretyczne Rachunkowości, 136(80), 153–172.

Etapy, czyli gdzie kończy się jedno przedsięwzięcie

Duże osiedla realizuje się etapami — a pytanie, czy etap jest odrębnym przedsięwzięciem, ma bardzo praktyczne skutki. Jeżeli etapy są odrębne, każdy rozlicza się osobno. Jeżeli są fragmentami całości, koszty wspólne — droga dojazdowa, przyłącza, plac zabaw — trzeba rozdzielić między etapy, w tym te, które powstaną za trzy lata.

Kryterium nie jest formalne: rozstrzyga treść ekonomiczna, czy etap może funkcjonować samodzielnie. Problem ujawnia się typowo: pierwszy etap ponosi koszt infrastruktury, z której skorzystają wszystkie trzy. Jeżeli cały ten koszt obciąży etap pierwszy, jego rentowność będzie sztucznie zaniżona — a zarząd wyciągnie wniosek, że „pierwszy etap się nie opłacał”, choć to on sfinansował powodzenie dwóch kolejnych.

Porównywalność, o którą chodziło od początku

Cały ten wysiłek regulacyjny miał jeden cel: żeby sprawozdania deweloperów dało się porównywać — między sobą i z zagranicznymi. Badania sprawozdań spółek deweloperskich prowadzone na tle regulacji krajowych i międzynarodowych pokazywały, że rozbieżności w ujęciu tych samych zdarzeń potrafiły czynić dwie spółki o zbliżonej sytuacji nieporównywalnymi dla inwestora.

To jest właśnie powód, dla którego przy deweloperach szczegół w rodzaju klucza podziału albo momentu ujęcia przychodu nie jest sprawą księgowego. Jest sprawą tego, czy spółka pozyska kapitał — i na jakich warunkach.

Zapas, który tanieje

Lokal gotowy i niesprzedany jest zapasem, a zapas wykazuje się w wartości nie wyższej niż cena sprzedaży netto możliwa do uzyskania. Jeżeli rynek się załamał, a realna cena spadła poniżej kosztu wytworzenia — trzeba dokonać odpisu.

To drugi moment, w którym rachunkowość dewelopera staje się niewygodna. Odpis oznacza przyznanie, że projekt jest gorszy, niż obiecywano radzie nadzorczej i obligatariuszom. Ale utrzymywanie zapasu w wartości, za którą nikt go nie kupi, nie sprawi, że nabywca się znajdzie — sprawi jedynie, że sprawozdanie przestanie informować.

Sześć błędów, które widać najczęściej

1. Rozpoznawanie przychodu według stopnia zaawansowania budowy — konstrukcja przeniesiona z usług budowlanych, do dewelopera nie pasuje.
2. Traktowanie wpłat z rachunku powierniczego jako przychodu.
3. Aktywowanie kosztów sprzedaży i marketingu w koszcie wytworzenia lokalu.
4. Nieprzemyślany klucz podziału kosztów — a potem decyzje biznesowe na podstawie zniekształconej rentowności.
5. Zamrożony budżet przedsięwzięcia — koszt własny sprzedanych lokali liczony według budżetu sprzed dwóch lat.
6. Odwlekanie odpisu zapasu, którego nie da się sprzedać za koszt wytworzenia.

Co z tego wynika dla systemu informacji

Poprawne rozliczenie przedsięwzięcia wymaga tego samego, czego wymaga sensowne zarządzanie nim: ewidencji kosztów w przekroju przedsięwzięć i etapów, aktualnego budżetu każdego projektu, świadomie wybranego klucza podziału oraz bieżącej wiedzy o cenach możliwych do uzyskania.

Jeśli spółka ma te cztery rzeczy, sprawozdanie robi się niemal samo, a zarząd wie, na czym zarabia. Jeśli ich nie ma, dostaje jedno i drugie w wersji ułomnej: sprawozdanie sporządzone na kolanie i decyzje podejmowane na podstawie marży, której nikt nie potrafi obronić.

Publikacje źródłowe

Szerzej zagadnienia opisane w tym opracowaniu zostały omówione w pracach dr. Jacka Kalinowskiego:

Propozycja rozwiązań, która poprzedziła standard:

• Kalinowski, J. (2010). Pomiar przychodów i kosztów działalności deweloperskiej — propozycja nowych rozwiązań w polskich regulacjach rachunkowości. W: B. Micherda (red.), Perspektywy rozwoju rachunkowości, analizy i rewizji finansowej (t. 1, s. 287–296). Wydawnictwo UEK.

Koszty przedsięwzięcia i ich prezentacja:

• Kalinowski, J. (2014). Ujęcie i prezentacja kosztów działalności deweloperskiej — kluczowe problemy. Zeszyty Teoretyczne Rachunkowości, 136(80), 153–172.
• Kalinowski, J. (2015). Koszty przedsięwzięcia deweloperskiego — kluczowe problemy (cz. 1 i 2). Rachunkowość, 10/2014 i 11/2014.

Sprawozdawczość i porównywalność:

• Kalinowski, J. (2011). Porównywalność sprawozdań finansowych firm deweloperskich na tle krajowych i międzynarodowych regulacji rachunkowości. Zeszyty Teoretyczne Rachunkowości, 60(116), 145–168.
• Kalinowski, J. (2011). Sprawozdawczość finansowa w jednostkach prowadzących działalność deweloperską. W: B. Micherda (red.), Sprawozdawczość i rewizja finansowa (s. 177–193). Kraków.
• Kalinowski, J. (2011). Wybrane problemy prezentacji wyników działalności deweloperskiej w kontekście nadrzędnych zasad rachunkowości — artykuł dyskusyjny. W: J. Gierusz, T. Martyniuk (red.), Prace i Materiały WZ UG (t. II, s. 103–112).

Ujęcie systemowe:

• Kalinowski, J. (2011). Aneks 1 — Działalność deweloperska jako szczególny obszar regulacji rachunkowości: rozwiązania polskie a MSR/MSSF. W: E. Walińska (red.), Ustawa o rachunkowości. Komentarz (wyd. II, s. 871–890; także wyd. 2013). Wolters Kluwer.
• Kalinowski, J. (2015). Kontrakty budowlane i działalność deweloperska. W: R. Ignatowski (red.), Zaawansowana rachunkowość finansowa. Problemy i zadania. Wydawnictwo CCiAE.